Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que se pueden tomar, y hacerlo con tranquilidad pasa por una palabra clave: documentación.
Conocer qué documentos son necesarios —y para qué sirve cada uno— evita errores, retrasos y sorpresas desagradables.
En este artículo te explicamos, de forma clara y ordenada, qué documentación es imprescindible para comprar una vivienda en España.
🧾 1️⃣ Nota simple registral
Es el documento más importante antes de comprar.
La nota simple informa sobre:
- Quién es el propietario real de la vivienda.
- Si existen cargas (hipotecas, embargos, servidumbres).
- La descripción registral del inmueble.
👉 Debe solicitarse antes de firmar el contrato de arras.
Comprar sin nota simple es comprar a ciegas.
🏡 2️⃣ Escritura de propiedad del vendedor
Permite comprobar que la persona que vende:
- Es realmente la propietaria.
- Tiene derecho legal a vender la vivienda.
Además, ayuda a contrastar datos con la nota simple y detectar posibles incoherencias.
💶 3️⃣ Recibos del IBI y certificado de estar al corriente
El vendedor debe acreditar que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) está pagado.
Es importante porque:
- El IBI sigue vinculado a la vivienda, no al propietario.
- Si hay deudas, podrían recaer sobre el comprador.
🏢 4️⃣ Certificado de la comunidad de propietarios
Documento emitido por el administrador de la finca que confirma:
- Que la vivienda está al corriente de pago de la comunidad.
- O, en su caso, qué deudas existen.
Este certificado es obligatorio para firmar ante notario.
⚡ 5️⃣ Certificado de eficiencia energética
Es obligatorio por ley en cualquier compraventa.
Indica:
- El consumo energético de la vivienda.
- Su nivel de eficiencia (letras de la A a la G).
Aunque no suele impedir la compra, sí aporta información útil sobre futuros gastos.
🏗️ 6️⃣ Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
Dependiendo de la comunidad autónoma, se exige:
- Cédula de habitabilidad (viviendas usadas).
- Licencia de primera ocupación (obra nueva).
Este documento certifica que la vivienda es legalmente habitable.
📄 7️⃣ Contrato de arras
No es obligatorio, pero sí muy habitual.
El contrato de arras:
- Reserva la vivienda.
- Fija precio, plazos y condiciones.
- Establece penalizaciones si alguna parte incumple.
Debe redactarse con cuidado y siempre tras revisar la documentación previa.
🖊️ 8️⃣ Escritura pública de compraventa
Es el documento final que se firma ante notario.
En ella se reflejan:
- Datos de comprador y vendedor.
- Precio y forma de pago.
- Estado legal del inmueble.
Tras la firma, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad.
🧠 Consejo clave: revisa antes de firmar, no después
Muchos problemas en compraventas vienen de:
- Firmar con prisas.
- No entender los documentos.
- Confiar sin verificar.
La documentación no es un trámite: es tu protección como comprador.
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